(8.2 부동산대책과 9.13 부동산 대책) 강화된 1가구 1주택자, 다주택자 양도세 비과세 요건

정말 알기쉽게 정리한, 1가구 1주택 비과세 요건 변경안

8.2 부동산 대책과 9.13 부동산 대책 이후 부동산, 특히 주택에 대한 과세 요건이 많이 수정됐습니다.

수정된 내용중 1가구 1주택 비과세 요건에 대해서 정리해 봅니다. 8.2대책이후 '1가구 1주택'에 대한 요건이 대폭 강화되었기 때문에 그 요건을 충족하는지 확인 할 필요가 있습니다. 주택 1채만 보유하고 있으니까 무조건 비과세라고 철썩같이 믿고 있다가는 자칫 큰 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.

설명을 시작하기에 앞서,

1가구 1주택자가 아닌 다주택자의 경우는 아래의 내용에 해당사항이 없습니다. 다주택자는 무조건 양도세 과세대상이기 때문입니다. 아래의 내용은 주택이 한 채밖에 없는 납세자를 대상으로 하고 있습니다.

1. 1가구 1주택자에 대한 기본 과세 기준과 변경 사항

(기존)

"1가구 1주택자가 집 한채를 2년이상 소유한 뒤 매각할 경우, 실제 계약서에 적힌 매매가격으로 9억원까지 과세되지 않습니다. 9억원 초과분에대해서는 양도차익에 대한 세금이 부과됩니다"

(변경) - 8.2 부동산 대책

위 기존의 과세 기준을 적용받으려면 1가구 1주택자 임을 인정받아야 겠죠.

8.2대책에서 이 기준이 강화되어 2017년 8월 2일을 기준으로 다음의 조건을 만족해야 합니다.

  대책 이전에 매입한 주택 : 2년 이상 보유

  대책 이후에 매입한 주택 : "1주택자로만 2년 이상 보유" + "실거주 2년"   ( <-- 강화된 두 가지 요건)

즉,

"1주택자로만 2년 이상 보유"  ( <-- 2021년 1월 1일 매매부터 적용됨)

주택 하나만을 보유하고 있는 2년간 다른 주택을 보유한 사실이 없어야 합니다. 1주택자였는데 한 채 이상 더 매입해서 다주택자가 되었다가 다시 1주택자가 된 경우, 가장 최근에 1주택자가 된 때부터의 기간만 보유기간으로 인정됩니다. 즉, 다주택자가 되기 전의 1주택자 기간은 인정하지 않는다는 말입니다. 1주택자로서 인정하는 기간에 대해 훨씬 엄격한 기준이 적용된 것이지요.

"실거주 2년"    ( <-- 당장의 매매부터 적용되며 매매 시점에 따라 기준이 달라짐)

즉 2017년 8월 2일 이후 매입한 주택은 보유 뿐만아니라 추가적으로 "실거주 2년"까지 만족해야 1가구 1주택자로 인정받을 수 있도록 세법이 강화된 것입니다.

대책 이전에 가지고 있던 주택에 대해서는 실제 거주하지 않고 2년이상 보유만 하고 있어도 요건을 인정해 줍니다.

2. 9억원이 넘는 주택 매매의 과세는?

1가구 1주택자로 인정이 되었더라도 9억원이 넘는 주택에 대해서는 9억 초과분에 대해서 무조건 과세가 됩니다. 여기서 관심사는 세금을 줄일 수 있는 방법이 있는가 일 것입니다. 있습니다. 바로 '장기보유 특별공제'라는 것입니다.

(기존)

10년 이상 장기간 주택을 보유하고 있었다면 내야할 세금에서 80%를 공제해 줍니다. 이 과세조건을 장기보유 특별공제라고 합니다.

(변경) - 9.13 부동산 대책

2018년 9월 13일에 발표된 9.13 대책에서 이 공제 조건도 8.2대책의 취지에 맞도록 수정되었습니다.

  장기보유 특별공제 80% 공제 요건 : 10년 이상 장기보유 + "장기보유자 2년간 실거주" ( <-- 강화된 요건)

"장기보유자 2년간 실거주"   ( <-- 2020년 1월 1일 매매부터 적용됨)

그렇죠. 이렇게 수정하지 않았다면, 9억원 이상의 고가 주택을 가지고 있는 부유층에 대해서는 실제 거주를 하지 않았어도 과세를 하지 않게 되어 자칫 '부자 감세'라는 항의를 들을 수 있겠죠? 이 조건은 대책 이전에 갖고 있던 주택이냐 그 이후에 새로 매입한 주택이냐등을 따지지 않고 무조건 2020년 1월 1일 부터 적용됩니다. 2020년에 주택을 양도할 계획이 있다면 2018년부터 2년간 실 거주 하라는 뜻이죠. 실거주를 하지 않을 것이면 양도세 때리기 전에 서둘러 팔라는 뜻이기도 하고요. 양도 기준일은 잔금 완료일과 부동산 등기 이전일 중에 더 빠른 날짜를 기준합니다

3. 임대사업자에 대한 1가구 1주택 비과세 혜택 범위 축소

장기 임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 실거주한 주택을 양도할 때는 횟수제한 없이 조건를 따져봐서 양도세 비과세 혜택을 주고 있습니다. 그러나 앞으로는 이 혜택을 딱 한 차례만 주는 것으로 변경 강화할 예정입니다.

4. 일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세 유지 (일부지역은 강화)

1가구 1주택자가 이사를 위해 새집을 매입한 이후에 기존 주택을 팔 경우, 일시적으로 2주택자가 될 수 있습니다. 이런 경우는 불가피한 경우이므로 기존 주택을 팔 때, 1가구 1주택 요건을 적용해서 양도세 비과세 혜택을 주고 있습니다. 단, 기존 주택과 신규 주택의 매입시점이 1년 이상 차이가 있어야 하고, 기존 주택은 신규 주택의 취득 시점에서 3년 이내에 팔아야 합니다. 서울과 세종을 포함해 전국 43개 조정 대상 지역에서 2018년 9월 13일 이후에 신규 주택을 매입한 경우에는 기존주택을 2년 이내에 팔아야 하고요.